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부동산 가두리란? 의미·사례·예방법·신고 방법 총정리
‘부동산 가두리’는 법령상의 공식 용어는 아니지만, 시세 왜곡을 초래할 수 있는 각종 행태를 묶어 부르는 말입니다. 아래 체크리스트와 실거래가 검증 루틴만 잘 지켜도 대부분의 위험을 피할 수 있습니다.
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#실거래가 신고
#허위·지연 신고
#예방법
#신고센터
① 한눈에 보는 요약
개념
특정 지역에서 정보 통제·담합·신고 시점 조정 등으로 실거래 흐름을 왜곡해 시세를 특정 구간에 ‘가둬’두는 행태를 통칭.
위험
허위·지연 신고, 허위 매물, 공동중개 거부 등은 법령 위반 소지. 거래 당사자 피해(저가 매도, 고가 매수, 혼란)가 발생.
대응
공식 실거래가로 비교·검증 → 계약서에 신고기한 준수·등기 확인 명시 → 의심 시 신고센터로 민원.
② 가두리의 흔한 패턴
현장에서 반복 보고되는 전형적 신호들입니다. 하나만으로 단정하기보다, 여러 징후가 동시에 나타나는지 보세요.
- 저가 등록 유도: 매도자에게 시세보다 낮게 내놓도록 압박/설득.
- 저가 거래는 신속 신고: 낮은 가격 거래는 빠르게 신고·확산.
- 고가 거래는 지연·비노출: 높은 가격 거래는 신고·노출이 유독 늦거나 중간에 사라짐.
- 내부 상·하한선: 특정 범위 밖 거래를 집단적으로 회피·차단하려는 정황.
주의: ‘가두리’ 자체는 관용적 표현입니다. 다만 허위계약 신고, 지연신고, 공동중개 거부 등은 개별 법령 위반이 될 수 있습니다.
③ 확인·예방 체크리스트
| 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 공식 실거래가 비교 | 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지·동·층·면적 유사 거래를 기간별로 비교. 신고일·계약일 흐름을 함께 점검. |
| 신고·등기 타임라인 | 계약 후 30일 이내 신고 원칙, 잔금 후 등기 진행 관행 확인. (계약만 쓰고 오래 신고 지연·취소 반복 시 유의) |
| 매물 노출 안정성 | 호가가 특정 구간을 넘으면 노출이 잦아들거나 삭제되는 패턴이 있는지 관찰. |
| 조건 명시 | 중개계약/특약에 신고기한 준수, 등기일자 확인, 허위·지연 신고 금지 의무를 기재. |
| 증빙 저장 | 대화·안내문·매물 캡처·문자 등 기록 보관. 의심사례 발생 시 신고에 활용. |
④ 실거래가 조회 & 신고 기한
- 조회: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지별·유형별 거래 확인.
- 신고 기한: 계약일로부터 30일 이내 관할 자치단체에 실제 거래가격으로 신고.
- 인터넷 신고: 부동산거래관리시스템에서 본인인증 후 가능.
Tip. 신고 후 공개시스템 반영까지 시차가 발생할 수 있습니다. 계약일/신고일/등기일을 함께 보며 해석하세요.
⑤ 신고·민원 채널
허위신고·지연신고·허위매물·공동중개 거부 등 질서 교란 의심 시 다음 채널을 이용하세요.
⑥ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. ‘가두리’는 불법인가요?
‘가두리’ 자체는 법 정의가 없는 관용적 표현입니다. 다만 허위 실거래 신고, 지연 신고, 담합 등 구체적 행위는 관련 법령으로 처벌될 수 있습니다. 행위의 유형을 사례·증빙 중심으로 정리해 신고하세요.
Q2. 가두리인지 어떻게 의심할 수 있나요?
저가 거래의 과도한 신속 신고, 고가 거래의 지연/비노출, 내부 상·하한선 압박이 반복되면 의심 신호입니다. 반드시 공식 실거래로 교차검증하고, 캡처·문자 등 증빙을 모아두세요.
Q3. 매도자인데 저가 등록 압박을 받습니다. 어떻게 대응하죠?
- 최근 6~12개월 동·층·면적 유사 거래를 근거로 합리적 희망가 산출.
- 신고·등기 타임라인 준수 특약을 넣고, 이행 증빙을 요청.
- 유사 정황이 누적되면 중개처 변경·민원을 검토.
참고자료
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 국토교통부 부동산거래관리시스템(인터넷 신고) / 질서교란행위 주요사례
- 관련 보도·해설: 땅집고(조선일보), 이투데이 등