부동산 인도명령 완전정복: 개념·절차·서류·비용·판례·FAQ
요약 — 부동산 인도명령은 경매 매수인(낙찰자)이 매각대금 납부 후 6개월 이내에 법원에 신청해 점유자에게 부동산을 인도(명도)받는 간이 재판절차입니다. 점유자가 매수인에게 대항 가능한 권원을 소명하면 제외될 수 있고, 불복은 즉시항고로 가능하나 자동 집행정지는 아닙니다.
목차
1) 부동산 인도명령이란?
법원이 경매 매수인의 신청을 받아 채무자·소유자·점유자에게 해당 부동산을 인도하도록 명하는 결정입니다. 부동산 인도명령은 낙찰자가 점유자에게 신속히 명도를 받도록 설계된 절차이며, 점유자가 대항 가능한 권원을 소명하면 대상에서 제외될 수 있습니다.
2) 누가 신청할 수 있나?
매수인(낙찰자)만 신청 가능합니다. 매수인의 특별승계인은 인도명령이 아니라 일반 인도(명도) 소송으로 진행합니다.
3) 누구를 상대로 하나?
법률상 상대방은 채무자·소유자·부동산 점유자입니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항 가능한 권원(예: 소멸하지 않는 임차권·용익물권·유치권 등)을 소명하면 부동산 인도명령의 대상에서 빠질 수 있습니다.
4) 인도명령 vs 명도소송
인도명령
- 경매 매수인 전용 간이 절차
- 매각대금 납부 후 6개월 내 신청
- 신속한 집행 가능(집행정지 별도)
명도소송
- 일반 민사소송(기간 제한 X)
- 권원 다툼·6개월 경과 시 유용
- 판결 확정 후 강제집행
5) 관리명령(병행 전략)
매각허가 후 인도 전까지 훼손 방지·관리 공백 최소화를 위해 관리명령으로 관리인 선임을 요청할 수 있습니다. 사안에 따라 법원이 인도에 준하는 보호 명령을 부가하기도 합니다.
6) 신청 기한(6개월) 체크
- 기준일: 매각대금 납부일
- 마감: 그 날로부터 6개월 내 접수
- 기간 경과 시: 인도명령 불가 → 명도소송
7) 필요 서류
- 인도명령 신청서(별지 부동산목록 포함)
- 등기부 등본
- 정부수입인지 및 송달료(법원·시점별 상이)
- 대리 시 위임장·인감증명서
- 점유자 특정 자료(집행관 현황조사보고서 등)
※ 정확한 인지·송달료는 접수 법원의 최신 기준을 확인하세요.
8) 진행 절차(타임라인)
- 매각대금 납부 (D0)
- 6개월 내 인도명령 신청 (서류·수수료 준비)
- 법원 심리 (주로 서면, 필요시 심문)
- 인도명령 결정·송달
- 강제집행 접수 (집행관실, 집행비용 예납)
- 현장 집행 (열쇠·퇴거·보관 등 절차)
9) 송달·집행과 즉시항고
- 송달되면 인도명령은 집행권원으로서 즉시 집행 가능
- 즉시항고 가능하나, 자동 집행정지 아님
- 법원이 담보 조건으로 집행정지 명할 수 있음
10) 집행문·송달증명 팁
실무상 다수 법원·집행관실이 집행문 부여된 인도명령 정본과 송달증명원을 요구합니다. 경매계에서 미리 발급받아 접수 지연을 예방하세요.
11) 자주 막히는 쟁점
- 권원 소명 책임: 매수인은 점유 사실만 소명하면 되고, 대항 가능한 권원의 존재·유효는 점유자가 소명
- 유치권·임대차: 경매개시 후 취득한 유치권 등은 대항력에 문제될 수 있음(사안별 검토)
- 항고 중 집행 완료: 이미 집행을 마치면 항고이익이 소멸될 수 있음
12) 비용 및 비용 회수
- 신청 단계: 인지·송달료(소액)
- 집행 단계: 집행관 예납비용 발생
- 원칙: 집행비용은 채무자 부담 → 집행비용액확정으로 회수 절차
13) 현장·관리 전략
- 주소·점유자 동일성 재확인(등본·현황조사 참조)
- 열쇠공·보관업체 사전 섭외(집행관 안내)
- 훼손·방치물 사진 기록 및 목록화 후 조치
- 관리명령 병행 시 관리인과 인계 프로세스 준비
14) 부동산 인도명령이 안 되는 경우
- 6개월 기한 경과
- 점유자가 대항 가능한 권원을 소명
- 매수인이 이미 인도받은 후 새 점유자가 들어온 경우(해당자에겐 소송)
15) 불복·분쟁 수단
- 즉시항고 (자동정지 아님, 법원 재량 정지 가능)
- 사안에 따라 청구이의의 소·제3자이의의 소·준재심 등 검토
16) 신청서 샘플(복사용)
<부동산 인도명령 신청서>
사건: ○○지방법원 ○○계 ○○○○ 경매사건
신청인(매수인): 성명 / 주소 / 연락처
피신청인(점유자 등): 성명 / 주소(점유지)
신청취지:
피신청인은 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
신청이유:
1) 신청인은 위 사건의 매수인으로서 20XX.XX.XX 매각대금을 납부함.
2) 피신청인은 현재 별지 부동산을 점유 중임.
3) 민사집행법 제136조에 따라 인도명령을 구함.
첨부:
- 별지 부동산목록(지번·면적·표시)
- 등기부 등본
- 매각대금 납부영수증 사본
- 현황조사보고서 사본(가능 시)
- 정부수입인지·송달료 영수증
- 위임장·인감증명서(대리 신청 시)
20XX.XX.XX
○○지방법원 귀중
17) 서류 체크리스트(표)
| 구분 | 서류 | 발급처/비고 |
|---|---|---|
| 필수 | 인도명령 신청서 + 부동산목록 | 법원 민원실 양식/자체 작성 |
| 필수 | 부동산 등기부 등본 | 인터넷등기소·무인발급 |
| 필수 | 정부수입인지·송달료 | 법원 내 은행(법원별 금액 상이) |
| 권장 | 현황조사보고서·점유자 특정자료 | 경매기록·집행관 보고서 |
| 집행 | 집행문 부여 정본·송달증명원 | 경매계 발급(실무상 다수 요구) |
18) 현장 집행 팁
- 신분증, 인도명령 정본(집행문), 송달증명, 예납영수증 지참
- 열쇠공·운반·보관업체 사전 예약 (집행관 안내에 따름)
- 점유자 협의가 어렵다면 관리명령 병행 고려
- 훼손·방치물은 사진·영상 기록 + 목록화
19) FAQ
Q1. 세입자가 전입·확정일자가 있으면 인도명령이 무조건 안 나오나요?
A. 부동산 인도명령 단계에서 핵심은 그 권원이 매수인에게 대항 가능한지 여부입니다. 점유자에게 소명 책임이 있고, 배당·말소기준권리·대항요건 충족 여부를 종합 판단합니다.
Q2. 즉시항고하면 집행이 멈추나요?
A. 원칙적으로 자동 정지 아님. 다만 법원이 담보 제공 등을 조건으로 집행정지를 명할 수 있습니다.
Q3. 이미 인도받은 뒤 새 점유자에게도 인도명령 가능한가요?
A. 불가합니다. 새 점유자에겐 별도 소송 절차로 진행합니다.
20) 실수 방지 체크리스트
- 매각대금 납부일 기준 6개월 내 접수
- 상대방(점유자) 정확히 특정하기
- 관리명령 병행 검토(훼손·무단점유 방지)
- 집행문·송달증명 미리 발급
- 집행비용액확정으로 비용 회수 계획
21) 법적 근거
- 민사집행법 제136조: 부동산의 인도명령·관리명령
- 민사집행법 제15조: 즉시항고·집행정지
- 민사집행법 제53조: 집행비용
22) 유의사항(디스클레이머)
본 문서는 부동산 인도명령 일반 정보를 제공합니다. 실제 사건은 사실관계·배당관계·권리관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 중요한 결정을 앞두셨다면 전문가 상담을 권합니다.