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Toggle실거래가 · 기준시가 · 공시지가
한 번에 끝내는 결정판
헷갈리기 쉬운 세 가지 용어의 차이·쓰임·계산 예시·조회 방법을 PPT 스타일로 깔끔하게 정리했습니다.
① 개념 한 줄 정의
실거래가, 기준시가, 공시지가는 ‘무엇을 평가’하고 ‘누가 정하며’ ‘어디에 쓰는지’가 다릅니다.
실거래가
매수·매도 당사자가 계약서에 적은 실제 금액. 일반적으로 취득세 과세표준, 양도세 계산의 기준이 됩니다.
※ 허위·다운계약은 불법이며 중대한 리스크가 있습니다.
기준시가
실거래가 등 ‘시가’가 확인되지 않을 때 세법에서 보충적으로 쓰는 평가액. 주로 건물 등에서 활용됩니다.
용어 혼동: ‘시가표준액’은 과거 용례로, 맥락에 따라 기준시가/공시가격을 의미하기도 합니다.
공시지가
토지의 ㎡당 가격(개별공시지가). 재산세 등 지방세, 각종 부담금 산정의 기초가 됩니다.
주택은 ‘공시가격(주택)’을 별도로 공시하며, 토지는 ‘공시지가’를 사용합니다.
② 어디에 쓰이나? (세금/심사 기준표)
대표적인 활용처를 간결하게 정리했습니다. 구체적 적용은 자산 종류·상황에 따라 달라집니다.
| 항목 | 주요 활용 | 비고 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 취득세·양도소득세의 기본 계산 기준(통상) | 실제 거래금액이 확인되는 경우 우선 적용 |
| 기준시가 | 시가를 확인하기 어려울 때 보충적 평가(건물 중심) | 증여·상속·저가양수 등 특수상황에서 활용 |
| 공시지가(토지) | 재산세·종부세(토지), 개발부담금 등 각종 부담금 | ㎡당 가격을 토지면적에 곱해 과세표준에 반영 |
현행 제도는 개정될 수 있습니다. 최종 판단은 관할 지자체/세무전문가 안내를 확인하세요.
③ 계산 예시 (케이스 스터디)
숫자로 감을 잡아봅니다. 예시는 이해를 돕기 위한 단순화 모델입니다.
케이스 A (토지)
공시지가 1,500,000원/㎡ × 면적 300㎡
재산세·종부세(토지) 산정의 기초값 중 하나로 활용
케이스 B (건물)
실거래가 7억 5천만 원 / 기준시가 2억 8천만 원
시가 불분명 시 보충: 기준시가
증여·상속·특수관계 거래 등은 별도 규정 적용 가능
케이스 C (혼합)
주택은 ‘공시가격(주택)’, 토지는 ‘공시지가(토지)’로 구분 적용
아파트 토지지분 등은 지자체 고시·명세 확인
④ 조회 방법 (공식 서비스 중심)
실거래가 · 기준시가 · 공시지가를 빠르게 확인하는 경로입니다.
실거래가
- 1국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지/주소 검색
- 2계약월, 면적, 층, 금액 필터 확인
- 3특이조건(일괄거래 등) 여부 체크
기준시가(건물)
- 1세법상 보충평가 자료 또는 지자체/국세청 고시 확인
- 2용도·연면적·감가요인 등 적용 방식 점검
- 3특수관계·무상취득 등 예외 케이스 주의
공시지가(토지)
- 1‘개별공시지가’에서 ㎡당 단가 확인
- 2면적(지적)과 합산하여 총액 추정
- 3이의신청·열람 기간도 함께 확인
실제 과세표준 산정 시 공정시장가액비율, 공정가액비율, 공제/세율 등 추가 요소가 적용될 수 있습니다.
⑤ 체크리스트 & 오해 교정
체크리스트
- 거래·신고 금액 = 실거래가 정확히 입력
- 토지/주택 구분해 공시지가·공시가격 확인
- 시가 불명시 기준시가 적용 가능성 점검
- 특수관계/증여/상속은 별도 규정 우선확인
자주 하는 오해
정답: 공시지가는 ‘토지’의 ㎡당 가격입니다. 주택은 ‘공시가격(주택)’을 별도로 봅니다.
정답: 원칙은 실거래가. 다만 시가 불분명 시 보충평가로 기준시가를 씁니다.
활용 팁
- 최근월 실거래가 추세로 호가 타당성 점검
- 개발호재·용도지역 변화 시 공시지가 추이 체크
- 증여/상속 계획 땐 미리 기준시가·시가 인정범위 상담
⑥ FAQ
Q1. 실거래가·기준시가·공시지가 중 무엇이 가장 ‘진짜 값’인가요?
실거래가가 시장에서 실제 형성된 ‘거래가격’입니다. 다만 과세·평가 목적에 따라 기준시가(보충평가)와 공시지가(토지 공시단가)가 사용됩니다.
Q2. 주택 세금은 공시지가를 보나요?
주택은 토지가 아니라 ‘주택’ 자체의 공시가격(주택)을 주로 봅니다. 토지 세목은 공시지가(토지)가 기초가 됩니다.
Q3. 기준시가는 언제 쓰이나요?
실거래가 등 시가가 객관적으로 확인되지 않거나 특수관계 거래 등에서 보충적으로 활용됩니다.
※ 본 문서는 정보 제공 목적이며, 최신 법령·지침 및 개인별 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.