1) 전대차 계약의 개념과 등장 배경

전대차(轉貸借) 계약은 기존 임차인(=전대인)이 임대인의 사전 동의를 받아 임차한 목적물(전부 또는 일부)을 제3자(=전차인)에게 다시 빌려주는 계약입니다. 수요 변동, 사업구조 개편, 이사/확장·축소 등 실무상 수많은 상황에서 활용됩니다.

2) 전대인·전차인·임대인의 관계 구조

3) 임대인 동의와 전대차의 효력

• 원칙: 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 목적물을 전대할 수 없습니다. 위반 시 임대인은 원임대차를 해지할 수 있습니다.
• 형식: 가급적 서면 동의(전자서명 포함). 동의 범위(전대 기간·면적·용도·차임 상한·권리금), 점검·통지, 재전대 금지, 보험/안전조항 포함.
• 효력: 전대차는 원임대차에 종속. 원임대차가 종료되면 전대차도 함께 종료되는 것이 일반적입니다.
• 대항력·우선변제: 주택·상가 보호제도는 원임차인 요건 중심입니다. 전차인의 대항력은 제한적이므로, 전차인은 전대인의 신용·채무이행능력을 반드시 검증해야 합니다.

4) 전대차 vs 임차권 양도 vs 단순 사용대차

5) 전대차 계약서 핵심 조항 샘플

아래는 실무에 자주 쓰이는 전대차 핵심 조항 예시입니다. 상황에 맞게 변형해 사용하세요.

제1조(목적물)  주소: ________  면적: ___㎡  용도: (예) 사무/매장/주거
제2조(기간)    전대차 기간: ____년 __월 __일 ~ ____년 __월 __일
제3조(차임)    월 차임: ₩________ / 지급일: 매월 __일 / 관리비: 별도(기준 명시)
제4조(보증금)  금액: ₩________ / 반환 시기 및 공제사유 명시
제5조(임대인 동의) 본 전대차는 임대인(성명/법인명: ______)의 사전 서면 동의를 조건으로 한다.
제6조(재전대 금지) 전차인은 임대인·전대인의 서면 동의 없이 재전대를 금한다.
제7조(원상회복) 종료 시 전차인은 원상회복 후 인도한다. 개선·시설물의 귀속 및 철거 기준 명시.
제8조(점검권) 전대인·임대인의 합리적 사전통지 하 점검 허용.
제9조(보험/안전) 전차인은 화재·배상책임보험 등 가입 의무.
제10조(차임 연체) 연체 시 지연손해금(__%/년), __개월 누적 시 해지 가능.
제11조(손해배상/보증) 전차인의 귀책으로 전대인 또는 임대인에게 발생한 손해배상 범위 규정.
제12조(권리금) 지급 주체·금액·시기·반환불가/조건부 조항 명시.
제13조(분쟁해결) 관할법원: __________ / 조정·중재 절차 우선 합의 가능.

6) 보증금·차임·원상회복·권리금 체크포인트

• 보증금: 전차인 보증금은 통상 전대인이 수령·반환. (예외: 3자 합의로 임대인 직접 반환 구조 가능)
• 차임: 전차인→전대인, 전대인→임대인. 자동이체·분리계좌로 흐름 분리 추천.
• 원상회복: 범위·측정 기준(도면/사진), 유상개선의 귀속 규정 필수.
• 권리금(상가): 무형가치(영업노하우, 집객력 등) 평가·지급 근거, 인도 시점·조건 명시.
• 세금: 상가 전대차 차임·권리금은 과세 관련 검토 필요. 증빙(세금계산서/현금영수증) 체계 정비.

7) 불법 전대 리스크와 예방법

8) 주택/상가 전대차 실무 체크리스트

9) 자주 묻는 질문(FAQ)

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