전세계약 만료일이 다가오면 “연장해야 할까?”, “새로 계약서를 써야 하나?”, “복비는 누가 부담하지?” 같은 질문들이 꼬리를 물고 이어집니다.
특히 계약갱신청구권이나 묵시적 연장처럼 법적인 개념까지 얽히면, 자칫 중요한 권리를 놓치거나 손해를 볼 수도 있습니다.
이 글에서는 전세계약 연장 시 반드시 체크해야 할 7가지 핵심 주의사항을 정리해 드립니다. 복잡한 계약 과정을 명확하게 이해하고, 보다 안전하고 유리하게 계약을 연장하는 데 도움이 될 거예요.
1. 전세계약 연장이란?
전세계약 연장이란 기존 전세 계약이 종료될 무렵, 임대인과 임차인이 상호 동의하거나 법적으로 인정된 절차를 통해 동일 또는 새로운 조건으로 계약을 계속 유지하는 것을 말합니다.
1.1 전세계약의 기본 구조
전세계약은 통상 2년 단위로 체결되며, 임차인이 보증금을 지급하고 일정 기간 동안 거주하는 형태입니다. 이 계약이 종료될 때 양측이 재계약 여부를 결정하게 되는데, 이를 ‘연장’이라 부릅니다.
1.2 연장의 방식: 3가지
- 재계약: 임대인과 임차인이 새 계약서를 작성하고 조건을 조정
- 묵시적 갱신: 아무런 통지 없이 기존 조건 그대로 자동 연장
- 계약갱신청구권 행사: 임차인이 법적으로 연장을 요구할 수 있는 권리
이 세 가지 방식 중 어떤 경로를 택하느냐에 따라 필요한 절차나 주의사항이 달라집니다.
2. 계약갱신청구권의 올바른 사용 방법
2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 계약갱신청구권을 가집니다.
2.1 행사 요건
- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면 또는 문자로 행사 의사 통지
- 임차인의 귀책사유가 없는 경우에만 가능
- 임대인이 실거주를 이유로 거절할 수 있음 (단, 허위일 경우 손해배상 가능)
2.2 주의할 사례
- 통지 시기를 놓쳐 묵시적 갱신으로 간주되면 갱신청구권이 사라질 수 있습니다.
- 서면 외 문자로도 법적 효력이 인정되는 사례가 늘고 있지만, 증빙이 가능한 방식으로 통지하는 것이 안전합니다.
3. 묵시적 갱신과 자동 연장의 차이
‘아무런 조치도 하지 않으면 자동으로 연장된다’는 말을 자주 듣습니다. 이는 묵시적 갱신을 의미하지만, 반드시 유리한 방식은 아닙니다.
3.1 묵시적 갱신이 되는 조건
- 계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 별도 의사표시가 없는 경우
- 기존 계약 조건 그대로 2년 연장됨
- 갱신청구권과는 별개로 간주됨
3.2 실수로 자동 연장될 수 있는 사례
- 계약갱신청구권을 사용할 수 있었지만, 제때 통보하지 않아 권리를 소멸한 경우
- 임대인과 협의를 하려다 기한 초과로 자동 연장된 경우
- 추후 전세금 인상이나 조건 변경을 주장하기 어렵게 되는 문제 발생
따라서 묵시적 연장은 편리할 수 있지만, 계약 조건 조정이 필요한 경우에는 피하는 것이 좋습니다.
4. 복비(중개수수료) 부담은 어떻게 될까?
전세계약을 연장할 때 복비를 내야 하는지에 대한 질문이 많습니다. 실무에서는 계약 방식에 따라 달라집니다.
4.1 기존 계약 조건 그대로 연장하는 경우
- 묵시적 갱신이거나 계약 조건이 동일하게 연장될 경우, 복비가 발생하지 않습니다.
- 이때는 새로운 계약서를 작성하지 않고도 연장이 성립됩니다.
4.2 새로운 조건으로 재계약하는 경우
- 임대차 조건이 변경되면 새로운 계약서 작성이 필요하며, 이 경우 복비를 부과하는 것이 일반적입니다.
- 지역마다 중개수수료율이 다르며, 보증금과 월세 기준에 따라 요율표 기준으로 계산합니다.
4.3 실전 팁
- 계약서에 “중개수수료 없음” 혹은 “직접 거래”라고 명시해 분쟁을 방지하는 것이 좋습니다.
- 중개인 없이 임대인과 직접 연장하는 경우는 복비 부담이 없는 경우가 대부분입니다.
5. 임대인과의 협의 시 꼭 체크할 사항
전세계약을 연장할 때는 단순히 기간만 늘리는 것이 아니라 금액 조정이나 조건 변경이 발생할 수 있어 협의가 중요합니다.
5.1 전세금 조정 여부
- 최근 금리나 지역 시세에 따라 보증금 조정이 요구될 수 있습니다.
- 이를 받아들일지, 거절할지를 판단하기 위해 사전에 주변 시세 조사가 필요합니다.
5.2 특약 조건의 재검토
- 이전 계약서에 포함되었던 특약 조항(수리비 부담, 주차 공간 등)을 다시 확인하세요.
- 불리한 조건이 있었다면 이번 연장에서 삭제 또는 수정 요청이 가능합니다.
5.3 협의 시 유의점
- 모든 조건은 계약서에 명확히 명시되어야 하며, 구두 합의는 나중에 증명하기 어렵습니다.
- 반드시 서명 전 계약서를 꼼꼼히 검토하고 사진이나 스캔본을 보관하세요.
6. 계약 연장 통보 시기와 절차
계약갱신청구권 행사 또는 계약 해지를 위해서는 반드시 법적으로 정해진 기간 내에 통보해야 합니다.
6.1 법정 통보 기한
- 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지가 핵심 시기입니다.
- 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 전환될 수 있습니다.
6.2 통보 방식은 어떻게?
- 가장 권장되는 방식은 내용증명 우편 또는 전자문서 형태의 메일입니다.
- 최근에는 문자나 카카오톡 캡처본도 법적 효력을 인정받고 있지만, 확실한 증거를 남기는 방식이 바람직합니다.
6.3 임대인의 대응 방식
- 임대인이 계약갱신을 거절할 경우, 실거주 목적 등 정당한 사유가 있는지 확인해야 합니다.
- 만약 거짓으로 실거주를 주장한 것이 밝혀지면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
7. 전세계약 연장 전 반드시 확인할 체크리스트
연장 전에는 꼭 기본적인 법적 권리와 주거 안전을 확인해 두는 것이 중요합니다.
7.1 등기부등본 확인
- 해당 부동산이 담보로 잡혀 있는지, 근저당권이 있는지 확인해야 합니다.
- 연장 후에도 기존 대출이 많으면 전세보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.
7.2 대항력과 확정일자
- 전입신고와 확정일자를 갖추면 전세보증금에 대한 우선 변제권 확보가 가능합니다.
- 연장 시에도 반드시 새 확정일자를 받아야 합니다.
7.3 보증보험 가입 여부 확인
- 전세금 반환보증보험에 가입되어 있다면, 연장 시 계약 갱신 여부를 보험사에 통보해야 합니다.
- 일부 보증은 갱신계약을 자동 승계하지 않기 때문에 주의가 필요합니다.
이제 전세계약 연장을 앞두고 어떤 부분을 주의해야 하는지 명확해지셨을 거예요.
복잡해 보일 수 있지만, 위 7가지 포인트만 정확히 이해하고 준비한다면 불이익 없이 안전하게 계약을 연장하실 수 있습니다.
추가로 사례나 체크리스트 PDF가 필요하시면 언제든 요청해주세요!
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