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Toggle지구단위계획구역, 실무자가 가장 많이 묻는 것
정의 → 지정요건/절차 → 행위제한 → 확인방법 → 개발 체크리스트 → FAQ 순으로 핵심만 빠르게 스캔하세요.
Overview
1지구단위계획구역이란?
지구단위계획구역은 도시관리계획의 하나로, 대상 구역의 토지이용·교통·경관·공공시설 배치 등을 통합적으로 계획해 개발·정비·보전의 방향을 정하는 구역입니다. 같은 용도지역이라도 지구단위계획으로 세부 기준이 더 엄격하거나 추가될 수 있습니다.
목적
난개발 방지, 기반시설 확보, 경관·보행환경 향상
난개발 방지, 기반시설 확보, 경관·보행환경 향상
효과
용적률·건폐율·높이·용도·주차 등 세부기준 명확화
용적률·건폐율·높이·용도·주차 등 세부기준 명확화
Legal
2법적 근거 & 지정 요건
주요 근거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(및 시행령·시행규칙), 각 지자체 도시·경관 조례
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 대상 | 신규 개발지, 정비·재개발·재건축 구역, 역사·경관관리 필요 지역, 역세권·복합개발지 등 |
| 지정권자 | 국토부 장관 또는 시·도지사/시장·군수·구청장(위임 범위에 따름) |
| 계획 내용 | 토지이용, 건축물 용도·배치·높이, 교통·보행·주차, 공공공간·녹지, 경관, 단계별 시행 |
Process
3지정·변경 절차 (요약 플로우)
- 기초조사 : 토지이용·교통·환경·경관·인프라 현황 파악
- 계획(안) 수립 : 배치/용도/높이/기반시설·단계별 개발계획
- 주민의견 청취 : 열람·설명회·공람
- 도시계획위원회 심의 : 지자체/광역/중앙 심의
- 결정·고시 : 도시관리계획 결정 및 고시 → 효력 발생
- 실행·관리 : 개발행위허가·이행점검·변경관리
※ 구체 절차·심의 단계는 지자체 조례·운영지침에 따라 달라질 수 있습니다.
Controls
4주요 행위제한 & 기준(예시)
용적률
건폐율
건축물 높이
용도지정/제한
대지 안의 공지
주차
보행/보차분리
경관·색채
공공기여
- 용적률·건폐율 : 법정 상한 내에서 구역별·블록별로 세부 기준을 설정
- 높이 : 스카이라인·경관축·일조 영향 고려, 층수/미터 기준 병기
- 용도 : 1층 활성화(근린생활/상업), 코너부 가로활성화 등
- 주차 : 용도·규모별 산정, 지하화·공유주차·자전거주차 포함
- 경관 : 색채 가이드, 저층부 투명도, 공공공간 가이드라인
※ 실제 수치는 각 구역 결정(고시)문과 지구단위계획서를 확인해야 합니다.
How-To
5확인 방법 (실무 루틴)
- LURIS(토지이용규제정보서비스)에서 대상지 지구단위계획구역 여부·고시문 확인
- 지자체 도시계획 포털에서 지구단위계획서(도면·지침) 열람
- 고시문의 적용 범위, 단계별 시행, 공공기여·기반시설 부담 확인
- 허가권자 협의 : 개발행위허가/건축허가 사전 상담(사례·해석 체크)
팁: 동일 블록이라도 세부지침(코너필지, 가로활성화 구간 등)으로 기준이 달라질 수 있습니다.
Checklist
6개발·거래 체크리스트
| 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 구역 여부 | 필지 전부/일부 포함 여부(경계선 겹침 주의) |
| 용도·높이 | 저층부 활성화, 코너부 특례, 높이 완화/제한 |
| 용적률·건폐율 | 기본값 + 블록별 추가지침 → 실제 확보 가능치 |
| 주차 | 지하 의무, 공유·자전거 주차, 진출입 제한 |
| 공공기여 | 보행로·소공원·문화공간 등 기여 항목/규모 |
| 단계별 시행 | 1·2단계 구분, 선이행 조건, 공정 연계 |
| 허가 리스크 | 유사사례 심의 조건, 경관/교통 보완 요구 |
FAQ
7자주 묻는 질문
같은 용도지역인데 왜 기준이 다르죠?
지구단위계획구역은 세부 지침으로 같은 용도지역이라도 용적률·높이·입면·주차 등 차등 기준을 둘 수 있습니다.
완화 인센티브(용적률 등)도 가능하나요?
공공기여, 보행환경 개선, 공공시설 확충 등 조건 충족 시 한시적·조건부 완화가 제시되는 사례가 있습니다. 구역 지침과 심의 사례를 확인하세요.
구역 해제·변경은 어떻게 되나요?
여건 변화, 상위계획 정합성, 이행성 등을 검토해 도시계획위원회 심의를 거쳐 변경·해제될 수 있습니다. 고시 전후 공람·의견수렴 절차가 수반됩니다.
실무에서 가장 많이 하는 실수는?
① 경계 오독(필지 일부만 포함) ② 블록별 상이한 기준 누락 ③ 코너·저층부 활성화 지침 간과 ④ 주차·진출입 조건 미반영 ⑤ 단계별 시행·기여 조건 누락.
Summary
8요약 & 활용 팁(상위노출 포인트)
- 첫 문단에 핵심 키워드 배치: “지구단위계획구역”·“확인방법”·“행위제한”
- FAQ 구조화 + 스키마(FAQPage/Article/Breadcrumb) 적용
- 표·리스트로 가독성 확보, 슬라이드(카드) 형태 유지
- 실무 체크리스트 제공으로 체류 시간↑, 북마크 유도
- ALT 텍스트와 명확한 앵커(#what 등)로 접근성·내비 강화