전세계약 주의사항 총정리! 꼭 확인해야 할 7가지 체크포인트

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By DataBank

전세계약은 수천만 원에서 억 단위까지의 큰 금액이 오가는 중요한 절차입니다. 하지만 관련 지식 없이 계약을 체결하면 자칫 전세사기나 보증금 손실로 이어질 수 있어 각별한 주의가 필요합니다. 이 글에서는 실제 피해 사례와 정부 권고사항을 바탕으로 전세계약 시 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 체크포인트를 정리했습니다. 계약 전에 꼭 읽고 안전하게 내 보금자리를 마련해보세요.

1. 전세계약, 왜 주의가 필요한가?

1.1 전세계약과 월세계약의 구조적 차이

전세계약은 입주 시 보증금 전액을 한 번에 지불하고, 매달 월세 없이 거주하는 방식입니다. 월세계약과 비교해 초기 비용이 크고, 보증금 회수가 매우 중요합니다. 따라서 계약 종료 시점에 보증금을 돌려받지 못하는 리스크가 매우 높아, 구조적으로 ‘사기’에 취약할 수밖에 없습니다.

1.2 최근 전세사기 피해 사례와 금액 규모

국토교통부에 따르면 2023년 한 해 동안 전세사기로 인한 피해 금액은 약 2조 7천억 원에 달했습니다. 특히 깡통전세, 이중계약, 명의 도용 등이 대표적인 수법이며, 사회 초년생이나 청년층 세입자를 주요 타깃으로 삼고 있습니다. 피해를 예방하려면 계약 전 사전 확인이 필수입니다.

2. 체크포인트 ① 등기부등본 확인

2.1 집주인 실명 확인

전세계약 체결 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 열람해 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 확인하는 것입니다. 실거주자가 아닌 위임자일 경우, 위임장 및 인감증명서 확인도 반드시 필요합니다.
👉 정부24, 대법원 인터넷 등기소에서 열람 가능

2.2 근저당, 가압류 등 권리 제한 여부 확인

등기부등본에서 확인해야 할 또 하나의 핵심은 근저당 설정 여부입니다. 근저당이 보증금보다 높을 경우, 해당 부동산이 경매에 넘어갈 시 보증금을 전액 잃을 위험이 있습니다. 또한 가압류, 압류, 전세권 등 다른 권리자가 있는지도 확인해야 합니다.

3. 체크포인트 ② 확정일자 & 전입신고

3.1 왜 확정일자가 중요한가?

확정일자는 전세보증금 우선순위를 보장받는 제도적 장치입니다. 확정일자를 받은 날부터 전세금 반환 시 우선권이 생기며, 후순위 채권자보다 앞서 보증금을 회수할 수 있습니다. 확정일자는 관할 주민센터 또는 정부24를 통해 부여받을 수 있습니다.

3.2 전입신고 시기 및 방법

전입신고는 확정일자와 함께 전세금 보호를 위한 2대 필수 절차 중 하나입니다. 계약 직후 빠르게 전입신고를 해야만 ‘대항력’이 생겨, 부동산 소유주 변경 시에도 기존 세입자의 권리가 유지됩니다. 전입신고는 계약서와 신분증을 지참해 주민센터에 방문하거나, 정부24에서 온라인으로 처리할 수 있습니다.

4. 체크포인트 ③ 특약사항 꼼꼼히 확인

4.1 계약서 특약의 예시

전세계약서에는 기본 조항 외에도 ‘특약사항’란이 있습니다. 이곳에는 수리 책임, 반려동물 허용 여부, 중도 계약 해지 조건 등 개별 조정된 내용이 기재됩니다.
예를 들어, “에어컨 및 보일러 수리는 임차인 부담” 같은 조항은 보증금 반환 시 분쟁 요소가 될 수 있으므로, 반드시 사전 협의 후 서면으로 명확히 남겨야 합니다.

4.2 불리한 특약 조항 피하는 법

특약사항은 법적 효력을 가지기 때문에 임차인에게 불리한 조항이 있더라도 계약서에 서명하면 이를 따르게 됩니다.
따라서 불명확하거나 애매한 표현은 수정 요청하고, 이해가 되지 않는 조항은 공인중개사 또는 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

5. 체크포인트 ④ 전세보증보험 가입

5.1 보증보험의 필요성

전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 세입자에게 대신 반환해주는 안전장치입니다.
특히 소유주가 다주택자이거나 부채가 많은 경우에는 필수적으로 가입하는 것이 좋습니다.
현재 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등이 주요 보증기관입니다.

5.2 가입 조건 및 주의사항

보증보험 가입을 위해서는 임대인의 동의와 등기부등본, 임대차계약서, 확정일자 등이 필요합니다.
단, 임대인이 세금 체납 중이거나, 부동산에 과도한 채권이 설정되어 있을 경우 가입이 거절될 수 있습니다. 따라서 계약 체결 전 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인해두는 것이 안전합니다.

6. 체크포인트 ⑤ 계약금, 중도금, 잔금 처리 방법

6.1 단계별 지급 시 유의사항

계약금, 중도금, 잔금은 단계별로 지급되며, 지급 전마다 등기부등본 확인은 필수입니다. 잔금 지급 당일 등기부에 근저당이 새로 설정되거나 소유자가 변경된 경우, 돌이킬 수 없는 피해를 입을 수 있습니다.

6.2 실수로 인한 금전 손실 예방법

돈을 보내기 전에 반드시 입금 계좌 명의가 임대인 실명과 동일한지 확인해야 하며, 중개사를 통한 안전계좌나 에스크로 서비스를 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 가능하면 잔금은 등기이전 및 열쇠 수령과 동시에 처리하는 것이 안전합니다.

7. 체크포인트 ⑥ 중개사 선택 및 확인 사항

7.1 중개사의 자격 여부 확인

중개사무소가 정식 등록된 공인중개사 사무소인지 확인해야 합니다.
국토교통부 ‘중개업 정보 공개시스템’에서 중개사 자격 및 행정처분 여부를 확인할 수 있습니다. 자격증, 사업자등록증, 중개사고 배상책임보험 여부도 꼼꼼히 체크하세요.

7.2 공인중개사 책임 범위 이해하기

공인중개사는 계약의 중개를 맡지만, 계약 자체에 대한 책임을 지지는 않습니다.
따라서 사기나 권리 침해를 방지하려면 계약 내용을 스스로 이해하고, 서류 검토를 직접 해야 합니다. 중개사가 “다 괜찮다”는 말만 믿고 진행하면 큰 피해를 볼 수 있습니다.

8. 체크포인트 ⑦ 임대차 계약서 작성 요령

8.1 표준 임대차계약서 양식 추천

국토교통부에서 제공하는 ‘주택임대차표준계약서’를 활용하면 권리관계를 보다 명확히 할 수 있습니다. 이 양식은 법적 분쟁 발생 시 입증 자료로서의 신뢰도도 높습니다.

8.2 전자계약 활용법

요즘은 ‘부동산거래 전자계약시스템’을 통해 계약서를 온라인으로 작성할 수 있습니다.
전자계약은 자동으로 확정일자가 부여되고, 위변조 위험도 줄어듭니다. 정부24 또는 한국부동산원 시스템에서 이용 가능하며, 중개사와의 동시 접속을 통해 작성할 수 있습니다.

9. 마무리: 전세 계약을 안전하게 체결하기 위한 TIP

전세계약은 단순한 서류 계약이 아닌, 수많은 법적 권리와 책임이 얽혀 있는 거래입니다.
계약 전 꼼꼼한 서류 검토와 확인 절차, 보증보험과 특약사항까지 하나하나 점검하는 습관이 결국 내 재산을 지키는 첫걸음입니다.
주택의 외관이나 인테리어보다 계약서 안의 작은 문장이 훨씬 더 중요할 수 있다는 점을 잊지 마세요.

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